Что такое апарт-отели и почему они так популярные

Отели – особенности проживания и сервиса

То есть правила отеля в определенной мере ограничивают гостя, но при этом гарантируют ему определенный перечень обязательного сервиса. Именно в этом заключаются основные недостатки и преимущества отелей.


Проживание в отеле может включать в себя ряд дополнительных опций, таких, как:

  • Питание – одно- или двухразовое либо полный рацион по системе «all inclusive».
  • Консьерж-сервис с самым разнообразным списком опций – от обязательного решения бытовых моментов до вызова такси, бронирования билетов и экскурсий, заказа покупок с доставкой и т.д. Обычно, чем выше класс отеля, тем шире список консьерж-сервиса, но иногда и в среднем по классу заведении администрация и персонал стремятся поднять привлекательность для гостей путем более гибкого подхода к их потребностям.
  • Парковку для личного или арендованного транспорта гостей.
  • Пользование рекреационной и прогулочной территорией отеля, имеющимися там удобствами, предоставляемыми услугами.

Еще один аргумент для сравнения: отели или апартаменты – в отеле постоялец должен либо согласно расписанию воспользоваться своим правом на оплаченное питание, либо купить еду в другом месте. Официально большая часть отелей и гостиниц запрещает даже разогревать еду или кипятить воду для чая или кофе в номере, что создает неудобство для гостей с маленькими детьми и приезжими из далеко разнесенных часовых поясов.

В номере отеля среднего или высокого уровня обязательно имеется свой санузел, хотя уровень комфортности может колебаться.  Однако эконом-гостиницы и хостелы могут предлагать удобства такого рода только на этаже – на несколько номеров. Это почти повсеместные минусы отелей низкой ценовой категории.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Гостиничный номер Сюит

Данный тип относится к высшей категории и должен обладать следующими свойствами и параметрами:

  • минимальная площадь – 75 кв.м. (без учета санузлов, балконов и лоджий);
  • количество жилых комнат – 3 и более (кабинет, спальня и гостиная или столовая);
  • наличие мини-бара и сейфа;
  • телевизор, принимающий главные мировые и основные отечественные каналы;
  • компьютер с возможностью выхода в интернет;
  • два туалета, один из которых гостевой;
  • широкая нестандартная двуспальная (2*2 м) и односпальная кровати (0,9*2 м).

При этом номер должен быть оборудован обычными бытовыми приборами, средствами гигиены для душа и туалета, а уровень отделки соответствовать заявленной высшей категории. По сути, Сюит представляет собой достаточно большую квартиру.

И риски всех остальных

Эксперты уверены, что даже такая классификация пойдет рынку во благо. Она наконец выведет сервисные апарт-отели в правовое поле и позволит им отстроиться от иных форматов. К примеру, от «псевдожилья» – апартаментов для собственного проживания. Хотя отличить их можно невооруженным взглядом: в последнем случае речь не идет о номерах с полной отделкой, мебелью, техникой и прочим наполнением, а сервисные услуги в таких объектах предоставляются по минимуму или отсутствуют вовсе. По словам Светланы Московченко, доля «псевдожилья» на рынке сокращается, вывод новых проектов пошел на спад и сейчас составляет около 15%.

Перспективы такого «псевдожилья» в свете классификации пока остаются неясными. Хотя проходить процедуру придется: значительная часть собственников сдают апартаменты в аренду. И зачастую специально регистрируются в качестве ИП для работы по-белому.  

«В отношении “псевдожилья” пока ничего не могу сказать. Если прежний вариант документа допускал классификацию иных средств размещения, то новое постановление утвердило только классификацию гостиниц», – отмечает Лилия Биткулова. По ее словам, новые правила позволяют войти в классификацию как объект «без звезд», с минимальными требованиями к номерам. Но без сервисного обслуживания, персонала, меблировки в определенной комплектации и соблюдения других требований даже эту категорию будет не получить. А сами индивидуальные предприниматели смогут подавать заявку на классификацию только в составе УК.

«Теперь возникает вопрос: а что делать собственникам в старых хороших проектах, где половина живет, а другая половина хочет сдавать свои номера в аренду? Они будут ставить ресепшн на полкоридора?» – риторически интересуется Дмитрий Синочкин. По его словам, таким же туманом правовой неопределенности окутана судьба апарт-отелей с медицинской или спортивной составляющей, которых немало заявлено в Петербурге: «Классификация не распространяется на те заведения, где гостиничные услуги не являются основным видом деятельности. Как будут они выкручиваться и что делать собственникам – не знает никто. Рынок апартаментов вступает в очень интересный период. Скучно точно не будет».

Такие мнения были высказаны экспертами на круглом столе «Тренды 2019 года на рынке апартаментов», организованного «Бюллетенем недвижимости».

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок   

Для кого подходят апартаменты?


По словам гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, основными покупателями апартаментов являются несемейные люди и студенты. Последним квадратные метры приобретают родители — как первое отдельное жильё на время учебы.

Директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева дополняет, что апартаменты отлично подходят рантье — арендные ставки те же, а стоимость самой недвижимости намного ниже, а следовательно, и срок окупаемости короче. Но они не подходят иммигрантам из регионов, приехавшим купить первое жильё в столице с целью получения регистрации.

Инвестиции в апарт-отели и прибыль

Инвестиции в апарт-отели является достаточно распространенным явлением на западе, тогда как в России оно только зарождается. Больше таких объектов недвижимости функционирует в Москве, есть несколько уже построенных апарт-отелей в Санкт-Петербурге (апарт-отели Yes, Vertical). В силу того, что привлечением клиентов занимаются управляющие компании, а сам отель зачастую соседствует с различными объектами инфраструктуры и туризма, количество потенциальных  съемщиков апартаментов в перспективе будет только увеличиваться. Вот небольшой обзор рынка апарт-отелей Санкт-Петербурга.

Для начала инвестирования в апарт-отели можно выбрать договор с управляющей компанией, согласно которому вы будете получать гарантированную прибыль независимо от сезона или плотности потока клиентов, при этом доход обычно сопоставим со ставкой банковского депозита. Доходность в данном случае будет весьма низкой, но в отличие от банковского депозита вы будете собственником актива. Наиболее доходным вариантом является самостоятельная сдача апартаментов в аренду, но это уже можно сравнить с бизнесом.

Расчет прибыльности при таком варианте может быть таким:

  • покупка самих апартаментов обойдется примерно от 2 млн. рублей;
  • суточная стоимость номера в СПб составляет около 1500—4000 рублей, на месяц – от 26500 рублей;
  • При средней заполняемости 50%, ежемесячная прибыль при посуточной сдаче будет начинаться с 20 тысяч рублей.

Всем профита!

16.04.2015

Сравнительные преимущества и недостатки

Активно отдохнуть в одиночку или парой – здесь плюсы отелей неоспоримы. они обеспечат меньше бытовых хлопот и больше свободного времени.

Вы не задумываетесь о бытовых мелочах, не ищете чем и где позавтракать, пользуетесь бассейном – если он имеется, не ищете, как заказать такси или пиццу. На территории хороших отелей могут находиться рестораны и кафе, массажист и парикмахер. Практически обязательно есть парковка для гостей, иногда платная. Многие отели предоставляют возможность арендовать автомобиль

А в каких случаях и для кого подходят апартаменты?

Особенно удобен такой формат размещения для семьи, для тех, кто предпочитает не стеснять себя хотя бы на отдыхе режимом и распорядком, ну и для большой компании – если речь идет именно об отдельно расположенных апартаментах в виде квартиры или коттеджа.

Для семейного отдыха плюсы апартаментов несомненны: в них всегда есть если не полноценная кухня, то хотя бы определенный минимум техники и утвари, позволяющий разогреть или приготовить еду и поесть в время суток. При джетлаге это очень значимое удобство, для семьи с младенцем или людей, соблюдающих диету – тем более.

Но и минусы апартаментов заключаются в той же самой их автономности. Для этого формата не предусматривается питание, а значит, забота о нем полностью ляжет на плечи гостя. И даже за отдельную плату такая услуга предоставляется довольно редко. Гостям придется самим решать бытовые вопросы начиная от покупки продуктов и готовки еды заканчивая уборкой и стиркой.

В некоторых местах владельцы апартаментов предоставляют кухню не просто с необходимой техникой и посудой, но еще и с базовым набором продуктов. Это несколько повысит плату, но позволит легче пережить адаптацию на месте. Но этот момент стоит уточнить заранее.

  • В США к примеру, далеко не везде можно найти более-менее удобной размещение в апартаментах по сходной цене, зато мотели есть почти повсеместно, и они не слишком дороги.
  • В Финляндии гостиничные номера в основном достаточно комфортны даже для семьи с детьми, так как имеют детскую комнату, а нередко и кухню хотя бы в скромной конфигурации.
  • В небольших российских городах, даже считающихся курортными, понятие апартаментов очень растяжимо. Предоставляемое жилье может оказаться как вполне комфортным, прилично обставленным, так и почти неблагоустроенным. Так что, если времени и возможности выяснить эти подробности нет, то может оказать проще все-таки забронировать номер в отеле или уж примириться с туалетом на улице или отсутствием интернета.

Поэтому сравнение: отели или апартаменты не везде можно провести так четко. Американские мотели часто приближаются по сервису к дешевым апартаментам, провинциальные российские апартаменты могут быть менее комфортабельны, чем иной хостел, но это необязательно.

И стоит отметить еще один важный момент: редкие гостиницы предоставляют проживание с домашними питомцами, тогда как в апартаментах это допускается гораздо чаще при условии, что вы оговорите с владельцем наличие такого «гостя».

Риски покупки апартаментов

Один из главных рисков — недострой. Татьяна Подкидышева считает, что дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, утверждает эксперт.


Мария Литинецкая говорит, что абсолютное большинство строящихся апартаментов уже продаются по 214-ФЗ, и их дольщики защищены от двойных продаж, а также имеют право требовать денежную компенсацию за срыв сроков сдачи проекта. Однако при банкротстве девелопера дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги.

Гостиницы и гостиницы созданные на основе апартаментов

Гостиницы, создаваемые на основе апартаментов, – это новое направление гостиничного бизнеса. Временное жилье создается по принципу апартаментов.

Изначально апартамент отели начали развиваться на пляжных курортах, причем спрос активно рос благодаря семьям с детками, ведь традиционные отели не могли предложить достойную обстановку. Впоследствии появился уникальный слоган для апартаментных гостиничных комплексов: «лучше жить, нежели останавливаться». Предполагается, что сервис в отелях должен в полной мере удовлетворять потребности целевой аудитории, а для гостиничных апартаментов возможны незначительные поблажки.

Апарт-отель

Гостиничные апартаменты могут порадовать не стандартным набором вариантов для проживания, а условиями, которые напоминают квартиры. Таким образом, проживание становится примерно тем же самым, что и в обычной квартире. Несмотря на это, гостиницы, создаваемые на основе апартаментов, отличаются от обычных квартир и тяготеют к гостиницам:

  1. Присутствует возможность бронирования номеров. В большинстве случаев для того, чтобы заказать номер нужно позвонить на ресепшен.
  2. При бронировании номера не следует заключать договор. При этом степень ответственности основывается на базовых правилах, которые всем известны.
  3. Житель может получить расчет тогда, когда этого пожелает.

Современные гостиницы, являющиеся апартаментами, обладают всем необходимым для квартиры, в том числе кухней с бытовой техникой, DVD, спортивным тренажером. Аналогом может быть номер сьют в традиционном гостиничном комплексе.

Задумываясь о комфортных условиях проживания и наличии всех необходимых удобств, желательно выбрать гостиничный комплекс, созданный на основе блоков из апартаментов, для длительного проживания (от одного месяца до нескольких лет).

Гостиничный номер пятой категории

Максимальное количество человек, размещение которых допускается в номере данного типа, определяется так же, как и в случае третьей и четвертой категорий и с применением аналогичных нормативов на одного постояльца. Остальные основные требования к номеру следующие:

  • санузел не предусматривается;
  • умывальник располагается в коридоре;
  • из санитарно-гигиенического инвентаря предусматривается только полотенца (2 штуки на человека), полотенцедержатель и корзина для мусора.

Очевидно, что номера низших категорий могут использоваться только при крайней необходимости, при выполнении сезонных работ вахтовым методом и других подобных случаях.

Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Group:

За 2017 год рынок апартаментов Петербурга удвоился. К концу года в 36 комплексах города было представлено 5,8 тыс. апартаментов. Объем спроса за тот же период увеличился в 3,5 раза — было продано 2 тыс. апартов. Апартаменты стали признанным инвестиционным продуктом, конкурирующим с банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги. Около 70% покупателей приобретают их с целью последующей сдачи в аренду. Но апартаменты для жилья пока преобладают в структуре предложения — на их долю приходится 43%. При этом доля сервисных апартаментов составила 38%, а доля апарт–отелей — 19%. В 2018 году вероятен выход на рынок города еще 15 комплексов на 2–3,5 тыс. апартаментов. При этом объем спроса сохранится на прежнем уровне. А цены вырастут в пределах 10%. Но рынок не резиновый. При таких темпах развития года через два–три будет его перегрев и насыщение.

Вопрос классификации и звездности, который мы обсуждаем, касается только апартаментов, которые позиционируют себя как отели. Причем наличие кухни или плиты не делает их жильем. Отель есть отель — он работает с агрегаторами, он предоставляет услуги населению. Это понятный форматный продукт. А для псевдожилья, которого тоже немало, нужно разрабатывать специальное законодательство. Вопрос сертификации и звездности для таких объектов не актуален.

Власти и бизнесу необходимо договориться и ввести четкие критерии, которые позволят разделить сегмент апарт–отелей и сегмент апартаментов для жилья. Тем самым девелоперы, которые занимаются гостиничным бизнесом, получат возможность спокойно заниматься своим делом, избегая обвинений в том, что они занимаются обманом государства. При этом правила и нормы, разработанные специально под сегмент апартаментов для жизни, позволят девелоперам и их клиентам чувствовать себя уверенно и в этом сегменте.

Апарт-отель. Что это?

Обратим внимание на такой тип размещения, как «апарт-отель» (или «апартотель» – англ. aparthotel)

Что это такое? Каковы особенности апарт-отелей? Чем они отличаются от обычных гостиниц, с одной стороны, и от обычных апартаментов, с другой? Данная статья посвящена ответу на эти и ряд других важных вопросов.

Чем апарт-отели отличаются от гостиниц

Начать стоит, пожалуй, с того, что апарт-отель, как очевидно следует из названия, объединяет в себе свойства апартаментов (квартир) и отелей (гостиниц). В сущности, апарт-отель – это и есть гостиница, номера которой оборудованы как квартиры.


Иными словами, бронируя номер в апарт-отеле, вы получите в распоряжение не просто комнату с санузлом, но еще и кухню. В зависимости от конкретного варианта размещения и типа номера это может быть либо мини-кухня (т.е. небольшой кухонный уголок с тем или иным набором оборудования для самостоятельного приготовления пищи), либо полноценная кухня.

При этом стоит понимать, что какого-то единого стандарта апарт-отелей не существует. Одни апарт-отели похожи на огромные многоквартирные комплексы. Другие апарт-отели больше походят на обычные гостиницы: квартирки в них небольшие и отличаются от стандартных гостиничных номеров лишь наличием кухонного уголка.

В чем еще обнаруживаются сходства? Как правило, апарт-отели имеют стойку регистрации гостей (как в отеле). Стойка эта («ресепшен», иначе говоря) может работать круглосуточно или по каким-то строго определенным часам.

Но, тем не менее, остановившись в апарт-отеле, вы будете иметь возможность обратиться к сотрудникам стойки регистрации с интересующими вас вопросами. Набор предоставляемых услуг варьируется.

Однако, как правило, у вас будет возможность заказать такси, купить билеты на те или иные мероприятия, получить разлиную справочную информацию и т.п.

Еще одно сходство с гостиницами. Проживание в апарт-отеле обычно подразумевает уборку в номерах-квартирах. При этом уборка может осуществляться как в ежедневном режиме, так и по какому-то иному графику; уборка может включать мытье посуды, или не включать и т.д.

Наконец, некоторые апарт-отели помимо всего прочего предоставляют еще и питание (например, завтраки).

В общем, нюансов довольно много. И чтобы в них разобраться нужно внимательно читать описание каждого конкретного апарт-отеля. Например, на www.booking.com апарт-отели встречаются довольно часто, и описания там довольно подробные и понятные. Да и на других сайтах бронирования гостиниц апарт-отели не редкость (о сайтах бронирования подробнее здесь).

Отличие

Отличия апарт-отелей от обычных апартаментов (квартир) во многом вытекают из сходств с отелями. Если в апарт-отелях гостиничный сервис в том или ином объеме наличествует, то в апартаментах он практически отсутствует (подробнее об особенностях бронирования апартаментов читайте здесь).

Полезный совет!

Разумеется, всевозможную справочную информацию вы сможете получить непосредственно у владельца (или администратора) арендуемой квартиры, но рассчитывать на завтрак или ежедневную уборку не стоит. Более того, в случае с арендой апартаментов за уборку, как правило, придется заплатить отдельно, и осуществлена она будет уже после вашего отъезда.

Тут, конечно, тоже существуют нюансы, но факт остается фактом: аренда апартаментов предполагает гораздо более высокую степень автономии. В этом смысле квартира в апарт-отеле – это нечто среднее между гостиничным номером и апартаментами, сдаваемыми в аренду: вы имеете возможность чувствовать себя во многом независимо (скажем, можете готовить еду самостоятельно), но, в то же время, можете рассчитывать на тот или иной уровень сервиса (скажем, можете не заботиться об уборке в своем номере-квартире).

Иными словами, апарт-отели призваны объединить удобства проживания в квартире с удобствами проживания в отеле. Идея сама по себе хорошая, и во многих случаях она реализована на «отлично», но не всегда. К часто встречающимся минусам апарт-отелей можно отнести нехватку кухонной утвари и посуды и прочие бытовые мелочи.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.


С этим читают